La plusvalenza da Superbonus rappresenta un aspetto cruciale per chi ha beneficiato delle agevolazioni fiscali sugli immobili. Con la Circolare 13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto importanti novità riguardanti la tassazione legata alla cessione di immobili sottoposti a interventi agevolati. Tale plusvalenza si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di interventi agevolati come previsti dall’ex art. 119 del DL 34/2020, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Categorie di Immobili Inclusi

Rientrano nell’ambito di applicazione della nuova plusvalenza tutte le tipologie di immobili; pertanto, non solo quelli ad uso abitativo sono soggetti alla normativa sugli interventi agevolati ammessi al Superbonus. È irrilevante che gli interventi siano stati effettuati sull’immobile dal proprietario cedente o dagli aventi diritto alla detrazione come conduttori, comodatari o familiari conviventi.

Interventi Trainanti o Trainati

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la tassazione della plusvalenza non riguarda chi vende un immobile ereditato, indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati eseguiti dal defunto o dall’erede. Tuttavia, è tassabile chi vende un immobile acquisito mediante donazione, se il donatario o i soggetti equiparati hanno eseguito interventi agevolati da Superbonus. Non emerge plusvalenza se gli interventi sono stati effettuati dal donante. Inoltre, non è tassabile chi vende un immobile che sia stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del decennio anteriore alla vendita.

Detrazioni e Modalità di Fruizione

La circolare sottolinea come, ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile, non rilevino né le diverse percentuali di detrazione potenzialmente spettanti né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione. La plusvalenza tassabile si origina a prescindere dal fatto che sia stato effettuato un intervento per il quale sia stata concessa la detrazione al 110%, poiché la nuova tassazione riguarda anche gli interventi per i quali il Superbonus è concesso con aliquote del 90% (nel 2023), del 70% (nel 2024) e del 65% (nel 2025).

Limitazioni sull’Aumento della Plusvalenza

La regola che limita l’aumento della plusvalenza vale solo per il Superbonus 110%. Ogni altro costo inerente al bene ceduto può essere portato per intero ad aumento del prezzo di acquisto, inclusi i costi relativi all’intervento Superbonus 110% non oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, e i costi relativi all’esecuzione degli interventi agevolati da altri Superbonus (90%, 70%, 65%). Pertanto, la regola che limita la diminuzione della base imponibile si applica solo ai costi relativi al Superbonus 110% oggetto di cessione di credito o di sconto in fattura.

Termini di Calcolo per la Plusvalenza

Infine, viene individuato il termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, nella data di conclusione dei lavori, in linea di principio comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. Poiché la norma si riferisce a “interventi conclusi”, non è tassabile la plusvalenza se emerge dalla cessione di un fabbricato nel quale i lavori da Superbonus sono ancora in corso.

Conclusioni

La gestione della plusvalenza da Superbonus richiede un’accurata conoscenza delle normative fiscali che coinvolgono interventi agevolati. È consigliabile rivolgersi a un professionista per affrontare insieme le particolarità dei vari casi e ricevere il miglior consiglio possibile. Siamo a vostra disposizione per assistervi in ogni fase.